Últimas alterações ao regime extraordinário de proteção de arrendatários e ao regime excecional para situações de mora no pagamento das rendas no âmbito de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional

No último dia 30 de Dezembro foi publicada a Lei n.º 75-A/2020 de 30 de Dezembro que, já em vigor, veio alterar o regime extraordinário de proteção de arrendatários, bem como o regime excecional para situações de mora no pagamento de rendas no âmbito de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional.

A nova lei veio alterar o regime extraordinário de proteção de arrendatários, alargando até 30 de Junho de 2021 a suspensão de produção de efeitos de denúncias, revogações e oposições à renovação de contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais efetuadas pelo senhorio, assim como os resultantes da caducidades destes últimos. Está abrangido neste regime excecional o prazo de seis meses para restituição de imóvel (previsto no art. 1053.º do Código Civil) quando este prazo termine enquanto vigorarem as medidas excecionais resultantes da crise pandémica, assim como a execução de hipotecas sobre imóveis que constituam habitação própria e permanente dos executados.

À semelhança do anteriormente previsto, esta suspensão fica dependente do regular pagamento de rendas durante a mesma, salvo se os arrendatários estiverem abrangidos pelo regime que lhes permita o diferimento do pagamento de rendas (previsto nos artigos 8.º ou 8.º-B da Lei n.º 4-C/2020, de 6 Abril, que adota medidas excecionais de proteção de arrendatários em virtude da crise pandémica).

Para além da extensão do prazo de proteção dos arrendatários, o novo diploma veio também regular, com especial atenção, a proteção dos arrendatários em contratos de arrendamento para fins não habitacionais, nos casos em que os respetivos estabelecimentos, por determinação legal ou administrativa, tenham sido encerrados em Março de 2020 e que assim permaneçam a 1 de Janeiro de 2021.

Nestes casos, a duração dos contratos de arredamento é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, garantindo uma duração de seis meses posterior à reabertura. Importa, no entanto, referir que a prorrogação supra cessa se, a qualquer momento, o arrendatário informar o senhorio que não pretende beneficiar da mesma, ou se se constituir em mora quanto ao pagamento de qualquer renda vencida a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo de estiver abrangido pelo referido regime de deferimento.

No que respeita ao regime excecional para situações de mora no pagamento das rendas, foi dada especial atenção à proteção dos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados em Março 2020 e que assim permaneçam a 1 de Janeiro de 2021, não se incluindo aqui os estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime especial previsto no Orçamento de Estado ou de uma redução na remuneração devida nos termos do contrato.

À luz das mais recentes disposições neste tema, estes arrendatários podem:

1. Requerer novo diferimento do pagamento da rendas vencidas em 2020 cujo pagamento tenha sido inicialmente diferido, para o período de 1 de Janeiro de 2022 a 31 de Dezembro de 2023, sendo este pagamento feito em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24;
2. Requerer o diferimento do pagamento das rendas vencidas em 2021, correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, devendo as mesmas ser pagas nos termos previstos no parágrafo anterior.

Assim sendo, os arrendatários que pretendam beneficiar deste regime, deverão comunicar a sua intenção aos senhorios até dia 20 de janeiro de 2021, retroagindo os efeitos desta comunicação a 1 de janeiro. Perante este pedido, os senhorios podem requerer a concessão de um empréstimo por referência às rendas de 2020 de 2021 vencidas e não pagas.

Ainda relativamente aos arrendamentos não-habitacionais, é criado um regime de apoios a fundo perdido, à luz do qual os arrendatários que em 2020 sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40% podem receber um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de €1.200 por mês, enquanto aqueles que sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, poderão receber um apoio equivalente a 50% do valor da renda, com um limite máximo de €2.000 por mês.

No que respeita aos arrendamentos habitacionais foi reduzido o requisito da taxa de esforço do agregado familiar de 35% para 30%.

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[Foto de: CHUTTERSNAP, disponível em unsplash.com]