No passado dia 13 de fevereiro entraram em vigor alterações relevantes ao regime do arrendamento urbano e das obras em prédios arrendados destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

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No que respeita ao regime substantivo do arrendamento, foram introduzidas novas alterações ao Código Civil, ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, conforme alterado, e ao regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, conforme alterado.

O pacote legislativo procede também à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto – que estabelece o regime do subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda -, e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, que aprova o regime dos contratos de crédito relativos a imóveis destinados à habitação, alterado pela Lei n.º 32/2018, de 18 de julho.

No âmbito do regime geral do arrendamento, estas medidas incluem:

• a redução da indemnização devida ao senhorio nos casos em que o arrendatário se encontre em mora no pagamento da renda, que passa de 50% para 20% do que seja devido,
• a possibilidade de o arrendatário comprovar a existência do contrato de arrendamento extrajudicialmente quando não tenha sido reduzido a escrito (sendo esta regra aplicável também a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor destas alterações),
• a previsão de novas situações em que o arrendatário poderá executar obras sem o consentimento do senhorio,
• um regime de notificações obrigatórias quando o senhorio pretenda resolver o contrato de arrendamento com fundamento em mora no pagamento da renda,
• o desaparecimento da possibilidade do arrendatário compensar os créditos emergentes de obras por si realizadas através da dispensa de renda, e ainda
• a proibição de discriminação no acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.

Prevê-se ainda um período de duração mínima de 1 ano para os contratos de arrendamento habitacional, com exceção dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.

O regime cria ainda a figura da oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio que, nos termos desta alteração legislativa, apenas produzirá efeitos quando decorridos três anos da celebração do mesmo. O senhorio fica, porém, salvaguardado caso necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.

No que diz respeito à denúncia pelo senhorio de contratos de duração indeterminada, esta possibilidade fica afastada quando a denúncia seja invocada para efeitos de realização de obra de remodelação ou restauro, se das obras resultarem local com características equivalentes à do locado onde seja possível a manutenção do arrendamento.

A regra geral para a comunicação da denúncia de contratos de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio passa a ser de 5 anos sobre a data em que se pretenda a cessação, ao contrário dos 2 anos anteriormente previstos.

Ainda a propósito da denúncia por parte do senhorio, a lei introduziu um mecanismo especial relativamente ao arrendamento não habitacional, que obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento. Fica também estabelecido que, independentemente do que fica acordado relativamente ao prazo do arrendamento não habitacional, o senhorio não poderá opor-se à renovação do mesmo nos primeiros 5 anos de vigência do contrato.

Já no que diz respeito à oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário, a inobservância dos prazos previstos legalmente para o efeito deixa de obrigar ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta no caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

No que respeita à realização de obras em prédios arrendados, assinalam-se várias alterações relevantes:

1. O valor patrimonial tributário do imóvel deixa de ser a referência para efeitos da determinação do conceito de obras de remodelação ou restauro profundo, passando a valorar-se conceitos como o da área bruta de construção e o valor mediano das vendas por m²;
2. A indemnização a que se refere a alínea a) do artigo 6.º do respetivo regime passa a ser de valor equivalente a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial ou a dois anos de renda, consoante o que tiver valor superior;
3. Sempre que haja lugar ao realojamento em virtude da suspensão do contrato de arrendamento, este poderá ser feito dentro do mesmo concelho, não estando restrito à mesma freguesia ou a freguesias limítrofes;
4. A previsão de várias especificidades para a aplicação a arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% do disposto no artigo 6.º do respetivo regime;
5. Sempre que a denúncia para demolição ocorra em razão de plano de ordenamento do território aplicável (nomeadamente de plano de pormenor de reabilitação urbana), o proprietário pode pedir à entidade responsável pela execução do plano o ressarcimento dos custos suportados com o realojamento ou indemnização dos arrendatários, tendo sido eliminada a dispensa da obrigação de pagamento pelo senhorio da indemnização prevista para o caso de denúncia para demolição quando a ordem ou a necessidade de demolição não resultasse de ação ou omissão culposa da sua parte; e
6. A previsão de regras relativas à execução de determinadas obras pelo arrendatário em substituição do senhorio.

No que diz respeito às alterações ao NRAU, note-se que as regras relativas ao valor da renda em caso de acordo das partes quanto à transição do contrato para o NRAU são agora também aplicáveis caso o arrendatário invoque e comprove que reside há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente no primeiro grau da linha reta, que tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %, se o RABC do agregado familiar for inferior a 5 vezes a retribuição mínima nacional anual.

Para além disso, o arrendamento para habitação deixa de caducar por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva filho ou enteado que com ele convivesse há mais de cinco anos, e que tenha idade igual ou superior a 65 anos, desde que o rendimento anual bruto corrigido do agregado seja inferior a 5 vezes a retribuição mínima nacional anual.

O diploma prevê (ainda que com margem para clarificação da redação) ainda que relativamente aos contratos de duração limitada cujo arrendatário, a 13 de Fevereiro, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, os senhorios apenas se podem opor à renovação dos contratos com fundamento na demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. As oposições às renovações que tenham sido enviadas durante a vigência do regime especial aprovado pela Lei n.º 30/2018, de 14 de Junho aos arrendatários que cumpram os requisitos acima mencionados não produzem quaisquer efeitos.

Igualmente, nos contratos transitados para o NRAU em que não tenham sido alegadas circunstâncias especiais, em que o arrendatário resida há mais de 15 anos no locado e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, apenas pode haver oposição à renovação dos contratos com fundamento na demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado.

São ainda aditadas ao NRAU as disposições relativas à injunção em matéria de arrendamento (IMA) cuja tramitação será assegurada pelo Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), competente em todo o território nacional, e que será objeto de diploma próprio a aprovar pelo Governo no prazo de 180 dias a contar da data de entrada em vigor desta Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.

De destacar ainda, de entre as alterações introduzidas pelo diploma, a especificação de que a nova renda, para efeitos da atualização prevista no NRAU (e com a articulação imposta pelo regime de subsídio de renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda), apenas é devida:

35. Ao fim dos períodos transitórios de 10 e 8 anos previstos nos artigos 35.º e 36.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pelo normativo agora alterado;
36. Ao fim do período de 10 anos estabelecido no n.º 3 do artigo 38.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária; e
37. Na data de atualização extraordinária de renda aplicada nos termos do n.º 11 do artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pelo normativo agora alterado.

Quanto às matérias relacionadas com a celebração de créditos relativos a imóveis destinados a habitação, o regime sofre aqui uma alteração relevante, no âmbito do artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 74/2017, de 23 de junho, pelo que, de ora em diante, a entidade mutuante não poderá agravar os encargos com o crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição, realização de obras ou manutenção de direitos de propriedade sobre habitação própria permanente (nomeadamente aumentando os spreads estipulados), em caso de renegociação motivada por celebração de contrato de arrendamento relativamente ao imóvel, no todo ou em parte.

Por último, foi também aprovada a Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, que vem proibir o assédio no arrendamento, que consiste no comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, de perigo, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.

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