Alterações ao Regime Jurídico do Alojamento Local
O recentemente publicado Decreto-Lei n.º 76/2024 introduz alterações significativas ao regime jurídico dos estabelecimentos de alojamento local que entrarão em vigor no próximo dia 1 de Novembro.
Estas mudanças visam consolidar o setor do alojamento local de forma equilibrada com o mercado habitacional, e reequilibrar os direitos constitucionalmente consagrados de iniciativa privada, de propriedade privada e de habitação, promovendo simultaneamente um turismo sustentável.
Entre as principais alterações trazidas por este diploma está revogação de determinadas disposições inseridas pela lei “Mais Habitação” e que foram contestadas pelos operadores do setor do alojamento local. Entre estas, estão a definição de prazo de duração e obrigatoriedade de renovação dos registos de alojamento local, a suspensão de novos registos de estabelecimento de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho, a obrigatoriedade de reapreciação, durante o ano de 2030, de registos de alojamento local emitidos, e a previsão relativa à caducidade dos registos inativos.
Além disto, com Decreto-Lei n.º 76/2024 é eliminada a necessidade de obtenção de autorização do condomínio para exercício da atividade de alojamento local em fração autónoma quando título constitutivo da propriedade horizontal a destine a habitação, deixando de ser obrigatório, na comunicação prévia com vista ao registo de alojamento local, a entrega da ata da assembleia de condóminos autorizando tal instalação, salvo na modalidade hostels.
No âmbito dos poderes dos condomínios desapareceu igualmente a possibilidade de estes, sem fundamento, se oporem ao exercício da atividade de alojamento local em fração autónoma, restando-lhes a possibilidade de se opor a tal através de deliberação fundamentada, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, desde que com fundamento na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Nestes casos, após a deliberação, a assembleia de condóminos terá de solicitar uma decisão ao presidente da câmara municipal territorialmente competente que, por sua vez, em alternativa ao cancelamento do registo de alojamento local, pode convidar os intervenientes à obtenção de um acordo com compromissos e condições.
Em outra perspetiva, o diploma agora publicado devolve aos municípios as competências para acomodar de forma estratégica a atividade de alojamento local nos seus territórios, dando-lhes a possibilidade de o fazer através de regulamento próprio onde, entre outros pontos, poderão definir áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, e prever limitações à transmissibilidade dos registos de alojamento local nas modalidade de “moradia” e “apartamento”, salvo nos casos de sucessão, transmissão gratuita entre cônjuges, unidos de facto, ascendentes e descendentes, e nos casos de divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.
Neste âmbito, para assegurar a eficácia do regulamento municipal acima mencionado, podem os municípios suspender, por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento.
Finalmente, e sem prejuízo de outras alterações e esclarecimentos trazidos pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, será também de realçar nesta fase a introdução do artigo 6.º – B no regime jurídico dos estabelecimentos de alojamento local, que vem tentar clarificar o caminho para a definição das utilizações válidas e compatíveis com a atividade de alojamento local. Neste âmbito, o legislador optou por delegar nos municípios esta definição – dentro das limitações estabelecidas no diploma – cabendo à câmara municipal defini-las no regulamento próprio acima mencionado. Caso tal não aconteça, serão admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal territorialmente competente como sendo compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local, nomeadamente os usos autorizados pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, ou outros usos que o município venha a considerar como conciliáveis com o exercício dessa atividade.
Neste âmbito, é ainda esclarecido que, sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos (a aprovar por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio, e que só poderá produzir efeitos para futuro), a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.
[Foto de: Luiz Fernando Maciel, disponível em unsplash.com]