Reforma do RJUE: Os mais recentes desenvolvimentos

A última semana de julho de 2026 trouxe consigo desenvolvimentos legislativos relevantes no âmbito das mais recentes alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (“RJUE”). Destacamos o adiamento da entrada em vigor da reforma do RJUE levada a cabo pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de Maio, a publicação de uma declaração de retificação a este diploma, e, ainda, a publicação da Portaria que fixa, entre outros, o modelo de requerimento de licença e de comunicação prévia que integrará os títulos urbanístico recuperados pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de Maio, bem como os elementos instrutórios que acompanharão os referidos requerimentos na respetiva submissão junto das Câmaras Municipais.

I. Adiamento da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio

O Conselho de Ministros, reunido a 23 de julho de 2026, aprovou um decreto-lei que visa adiar de 3 de agosto de 2026 para 1 de outubro de 2026 a entrada em vigor das mais recentes alterações ao RJUE.

O adiamento visa conceder mais tempo aos municípios e aos operadores do setor para se prepararem para a aplicação do novo regime, cuja extensão e profundidade exigem adaptação dos procedimentos internos e das plataformas eletrónicas municipais.

Assim, pretende-se que, com este decreto-lei, até 1 de outubro de 2026, se mantenha em vigor o regime do atual RJUE, continuando os procedimentos urbanísticos em curso a reger-se pelas normas atualmente vigentes.

Importa referir, no entanto, que o decreto-lei aprovado em Conselho de Ministros ainda terá de ser objeto de promulgação pelo Presidente da República e posterior publicação em Diário da República – que se espera ocorrer até 3 de agosto, segunda-feira.

II. Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, de 27 de julho

No início da semana, foi publicada a Declaração de Retificação n.º 29-A/2026/1, que corrige diversas inexatidões do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.

Para além das muitas correções de natureza formal e gramatical, destacam-se as seguintes correções com relevância material e prática:

• Caução para demolição: elimina-se expressamente a revogação da licença como fundamento para a obrigação de prestação de caução destinada a garantir a demolição da estrutura até ao piso de menor cota.
• Habitação de custos controlados: são introduzidas correções com impacto nas regras relativas à afetação de áreas a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível, no âmbito dos parâmetros de dimensionamento e cedência de áreas.
• Termo de responsabilidade na comunicação prévia com prazo de utilização ou de alteração de uso: são corrigidas disposições relativas ao termo de responsabilidade exigido no procedimento de comunicação prévia com prazo para a utilização ou alteração de uso, passando o mesmo a ser subscrito necessariamente por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto de arquitetura.
• Republicação do RJUE: são ainda corrigidos erros na republicação do texto consolidado do RJUE, com o objetivo de garantir que o texto republicado corresponda fielmente ao conteúdo normativo aprovado.

III. Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho

Finalmente, foi hoje publicada a Portaria n.º 320/2026/1, que aprova o modelo de requerimento a utilizar no âmbito dos procedimentos de licença, de comunicação prévia e de pedido de informação prévia, bem como o modelo de informação sobre o início dos trabalhos e o modelo de comunicação prévia de utilização e de alteração de uso.

Estes modelos incluem uma síntese da operação urbanística em causa e, aquando da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, passarão a constituir, em conjunto com o comprovativo das taxas e demais encargos devidos, título bastante para comprovar a legitimidade para a execução da operação urbanística em causa, nos termos do artigo 4.º-A do RJUE.

Esta Portaria identifica ainda os elementos instrutórios que deverão obrigatoriamente acompanhar os referidos requerimentos aquando da sua submissão junto das Câmaras Municipais.

Assim, a reforma do RJUE, ainda que adiada até 1 de outubro de 2026, continua a avançar a nível regulamentar. Recomenda-se, por isso, aos promotores imobiliários, municípios e demais operadores do setor que se mantenham atentos à promulgação e publicação do decreto-lei aprovado em Conselho de Ministros a 23 de julho, aproveitando desde já este período para se prepararem para a entrada em vigor do novo regime.

Para mais informações, por favor, contacte-nos através do email jlp@ccsllegal.com

[Foto de: Jakub Zerdzicki, disponível em unsplash.com]