A crise de acessibilidade à habitação é, hoje, um dos maiores desafios económicos e sociais da União Europeia. A inacessibilidade dos preços da habitação tornou-se um obstáculo à mobilidade, ao acesso ao emprego e à educação, bem como ao desenvolvimento económico e à competitividade, sendo esta uma crise que se generalizou pelos vários Estados-Membros.
Neste contexto, as autoridades nacionais competentes foram adotando, cada uma tendo em conta a situação específica do seu território, medidas restritivas destinadas a preservar a habitação para utilização a longo prazo e a aliviar as pressões sobre a acessibilidade dos preços e a disponibilidade de habitação. Estas medidas têm vindo a incidir, entre outros, sobre a atividade de alojamento local e outras formas de utilização de um imóvel residencial para habitação não primária.
Contudo, as abordagens locais, sendo distintas tanto nas medidas adotadas como nos mecanismos utilizados para identificar a pressão habitacional, vêm afetando negativamente o funcionamento do mercado interno da União pela redução da segurança jurídica dos operadores económicos que atuam no mesmo ‒ nomeadamente dos anfitriões que disponibilizam imóveis em vários Estados-Membros e dos adquirentes e investidores transfronteiriços.
Tendo em consideração esta fragmentação, mas também com a consciência de que os mercados de habitação são intrinsecamente locais, exigindo respostas adaptadas às realidades de cada território, a Comissão Europeia apresentou, no passado dia 9 de Setembro, o Regulamento Habitação a Preços Acessíveis (“Affordable Housing Act”): uma proposta de Regulamento que visa dotar os Estados-Membros de um quadro jurídico e procedimental comum para adotar medidas restritivas que protejam a acessibilidade dos preços e a disponibilidade de habitação em zonas sob pressão habitacional.
A Comissão não pretende harmonizar as políticas de habitação entre os Estados-Membros, nem impor às autoridades locais a adoção de determinadas opções no mercado habitacional. Pelo contrário, tem como objetivo criar um quadro comum que regule a avaliação, o reexame e a transparência da justificação e da proporcionalidade das medidas adotadas a nível nacional, assegurando maior previsibilidade e transparência, contribuindo assim para o melhor funcionamento do mercado interno da União .
A proposta de Regulamento prevê que os Estados-Membros poderão adotar dois tipos de medidas para salvaguardar a acessibilidade dos preços e a disponibilidade de habitação:
- Restrições ao acesso a serviços de arrendamento para alojamento de curta duração (como o alojamento local), ou a sua prestação em imóveis residenciais que não sejam residência principal do anfitrião; e,
- Restrições à aquisição ou utilização de terrenos e de imóveis residenciais para fins distintos da residência principal.
Estas medidas devem obedecer a requisitos de não discriminação, necessidade, e de proporcionalidade, podendo apenas ser adotadas em zonas sob pressão habitacional.
O conceito de “zona sob pressão habitacional” é central a esta proposta de Regulamento, pretendendo-se a sua harmonização para efeitos de aplicação do diploma final. Para a definição de uma zona como estando sob pressão habitacional, as autoridades nacionais terão de verificar o cumprimento dos seguintes critérios:
- O rácio preço/rendimento terá de ser igual ou superior a 8 (correspondendo a 8 anos de rendimento disponível per capita para adquirir uma habitação de dimensão média);
- O rácio preço/rendimento deve ter registado uma tendência de aumento nos últimos 10 anos. Quando este rácio atinja ou exceda o valor de 10, dispensa-se a demonstração desta tendência de subida;
- Provar que é pouco provável que a pressão habitacional vá aliviar nos 3 anos seguintes, com base na avaliação da dinâmica demográfica, na evolução da oferta e na procura de habitação para a zona.
Demonstrada a pressão habitacional, qualquer medida restritiva só pode ser adotada ao abrigo do Regulamento agora proposto se a autoridade provar que a atividade em causa produziu um efeito adverso significativo na acessibilidade ou disponibilidade dos preços de habitação durante, pelo menos, 3 anos antes da adoção da medida.
A proposta prevê ainda que qualquer medida a dotar ao abrigo do diploma aprovado será sempre temporária, podendo ser adotada por um período máximo de 5 anos, salvo necessidade de prorrogação justificada na sequência de reexame.
É importante ressaltar que os critérios previstos nesta proposta de Regulamento apenas se aplicam às restrições atrás mencionadas, e somente quando estas se destinem a salvaguardar a acessibilidade dos preços e a disponibilidade de habitação em zonas de pressão habitacional. Ficam, assim, fora do âmbito de aplicação desta proposta outras medidas destinadas a promover a habitação, bem como restrições adotadas por razões de interesse público que não a salvaguarda da acessibilidade dos preços e da disponibilidade de habitação.
Esta proposta de Regulamento seguirá agora para discussão no Parlamento Europeu e no Conselho. Face à relevância do tema para os vários operadores do mercado imobiliário, promotores e investidores deverão ponderar a possibilidade de virem a enfrentar restrições à aquisição de imóveis para fins não residenciais, ou à sua exploração dos mesmos, adequando as suas estratégias de investimento.
A CCSL acompanhará de perto a evolução desta iniciativa legislativa, sendo que para mais informações ou esclarecimentos, poderá contactar-nos através de jlp@ccsllegal.com.
[Fotografia de Maria Ziegler, disponível em Unsplash.com]