Covid-19 – Possibilidade de mora no pagamento de rendas

Foi publicada e entra hoje em vigor, com efeitos a 1 de abril de 2020 a Lei n.º 4-C/2020, no âmbito da qual se estabeleceu um regime excecional para as situações de mora no pagamento de rendas, habitacionais e não habitacionais, em virtude da pandemia provocada pelo novo coronavírus.

Arrendamento Habitacional

O conjunto de medidas apresentado será aplicável aos contratos de arrendamento para fins habitacionais quando se verifique uma das seguintes situações:

1. Quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário destinada ao pagamento da renda seja ou se torne superior a 35% ou
2. Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários

Os senhorios apenas poderão resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente nos casos em que o arrendatário não efetue o pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período. As rendas poderão ser pagas em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, juntamente com a renda de cada mês.

Por outro lado, é possível solicitar um empréstimo sem juros para o pagamento das rendas em mora ao Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU, I.P), nos seguintes casos:

1. Em que os arrendatários habitacionais ou, para os estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, tenham comprovadamente sofrido uma quebra de 20% e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência por frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar;
2. Em que os senhorios sofram uma quebra superior a 20% dos rendimentos do respetivo agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários.

O empréstimo, no caso dos arrendatários, visa suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS – EUR 438,81).

Em relação aos senhorios, o empréstimo compensará o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (EUR 438,81).

Note-se que, para haver lugar a mora no pagamento ou concessão de empréstimo nos termos supra mencionados, os arrendatários têm obrigação de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, juntando, para o efeito, o comprovativo da situação de quebra de rendimentos. Porém, relativamente às rendas que se tenham vencido até ao dia 1 de Abril o prazo para a notificação é de 20 dias após a data de entrada em vigor da lei (7 de Abril).

Arrendamento Não-Habitacional

As novas medidas, no âmbito dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, serão aplicadas aos seguintes setores:

1. Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, ao abrigo das imposições administrativas ou legais adotadas em virtude do estado de emergência em Portugal;
2. Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Neste caso, o arrendatário do estabelecimento afetado pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

Considera-se que a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.

Por fim, refira-se que, quando se verifique qualquer uma das situações previstas para haver diferimento no pagamento de rendas, não haverá ao pagamento da indemnização por mora, que atualmente corresponde a 20% do valor da renda.

Deverá notar-se que o disposto quanto ao arrendamento não habitacional se aplica a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

Entidades Públicas

Nos termos da proposta de lei apresentada, as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem reduzir as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

Para mais informações, por favor, contacte-nos através do e-mail: jlp@ccsllegal.com

[Foto: Ricardo Resende, disponível em: unsplash.com]