Alterações ao Regime da Propriedade Horizontal

Foi publicada em Diário da República a Lei 8/2022, de 10 de janeiro, que vem rever o regime jurídico da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e o Código do Notariado. Infra elencamos as principais alterações aos referidos diplomas.

1. Código Civil:

a. Prevê-se a possibilidade de suprir judicialmente a falta de acordo quanto a alteração do título constitutivo relativamente a partes comuns;

b. Estabelece-se expressamente que a responsabilidade pelos encargos de conservação e fruição pertence aos condóminos que sejam os proprietários no momento das respetivas deliberações.

c. Prevê-se que as despesas relativas a áreas comuns que sirvam, exclusivamente, algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.

d. Adita-se o artigo 1424.º-A ao Código Civil e altera-se o artigo 54.º do Código do Notariado, sobre, respetivamente, a responsabilidade por encargos do condomínio e a obrigatoriedade de apresentação, nos instrumentos de transmissão de imóveis, de uma declaração relativa àqueles encargos.

e. Esclarece-se o conceito de “reparações indispensáveis e urgentes”, reparações que o Código Civil já previa que pudessem “ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino”. Assim, nos termos da nova Lei:

“São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias a eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios e em bens, e ou colocar em risco a segurança das pessoas”.

f. Quanto à assembleia de condóminos:

i. Prevê-se a possibilidade de realização, excepcional, da assembleia para a discussão e aprovação das contas e do orçamento, no primeiro trimestre de cada ano, caso esta possibilidade esteja contemplada no regulamento do condomínio ou resulte de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condomínios;

ii. Prevê-se a possibilidade de a convocatória para a assembleia ser efetuada por correio eletrónico (para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico), devendo o condómino enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório;

iii. Prevê-se expressamente que, no caso de não comparência do número de condóminos suficiente para deliberação aquando da primeira convocatória, “se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local”.

g. Reforçam-se as funções do administrador do condomínio, passando a incluir também os seguintes deveres:

i. Verificar a existência do fundo comum de reserva;

ii. Exigir dos condóminos as suas quotas-partes nas despesas aprovadas, incluindo juros e sanções pecuniárias;

iii. Executar deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo de 15 dias uteis, ou no prazo fixado para o efeito;

iv. Informar por escrito os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo – devendo também informar, pelo menos semestralmente, acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo;

v. Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alineação da fração;

vi. Apresentar pelo menos três orçamentos sempre que estiver em causa deliberação da assembleia relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação.

h. Prevê-se expressamente a responsabilidade civil do administrador quanto às suas obrigações, mesmo em caso de omissão.

i. Clarifica-se que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele.

2. Decreto-lei n.º 268/94, de 25 de outubro (Regime da Propriedade Horizontal)

a. Estabelece-se que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

b. Prevê-se a possibilidade de assinatura eletrónica qualificada da ata ou de assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

c. Estabelece-se que a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância (preferencialmente por videoconferência), por determinação da administração do condomínio ou por pedido da maioria dos condóminos, ressalvando-se, contudo, que caso algum dos condóminos não tenha, fundamentadamente, condições para participar na assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância e tenha transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

d. Estipula-se um dever, no caso de alienação das frações, de comunicação ao administrador do condomínio, por correio registado remetido no prazo máximo de 15 dias contados da alienação, sobre os dados de identificação do novo proprietário (nome completo e NIF), responsabilizando-se o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação

do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação no caso de omissão desta comunicação.

e. Estabelece-se a obrigação de quotização extraordinária para reposição, no prazo máximo de 12 meses, do montante do fundo de reserva que seja utilizado, por deliberação da assembleia, para fim diverso de despesas de conservação.

f. Prevê-se expressamente que se consideram abrangidos pelo título executivo (a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio anualmente por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações) não só o capital em dívida como também os respetivos juros de mora e as sanções pecuniárias (desde que aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento do condomínio).

g. Esclarece-se que o administrador deve instaurar a ação judicial de cobrança de montantes devidos pelos condóminos no prazo máximo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do Indexante de apoios sociais do respetivo ano civil.

O Diploma entra em vigor 90 dias após a sua publicação, ou seja, no dia 10 de abril de 2022, com exceção da alteração referente à representação em juízo do condomínio a ser efetuado pelo respetivo administrador, cuja alteração entrou em vigor no dia 11 de janeiro de 2022.

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[Foto de: Simone Hutsch, disponível em unsplash.com]